项目背景 迪拜中国城是国务院副总理吴仪出访中东,与阿拉伯联合酋长国洽谈两国经贸合作起降签署的项目之一,是中阿两国政府间合作的产物。迪拜市政府根据市政规划,由政府所属企业NAKHEEL集团公司投资3亿美元,在迪拜市沙漠地带的国际城建造一座大约10平方公里的中国城(简称“龙城”或“DRAGONMART"),辅以配套设施,包括1.5万平米展厅、市场、3万平米仓库、生活区、高速公路、停车场等,交给中国商品迪拜分拨中心(CHINAMEXMART)经营和管理。中远集团参与中国城商品的运输与仓储服务。中远物流与分拨中心开展合作,分拨中心将中国城配套仓库交给由中远物流经营和管理10年。即中远物流中国城项目。与分拨中心的合作包括3.0万平米的中国城配套仓库(龙城仓库)和1.5万平米的保税库,先期运营龙城仓库,保税库建成投产后才进入第二阶段的合作运营。
借此契机,中远物流迈开了向海外发展的第一部,在迪拜注册成立中远物流西亚有限公司,拓展和管理中远物流在西亚区域的业务。
制定目标
龙城仓库位置介于龙城展厅与生活区之间,相隔只有200米左右,建筑结构与龙城平行,占地面积3万平米,绵延1.2公里,形如中国长城的联体仓库,设计划分为8个不同功能的库,包括3个平面库、3个立体货架库、1个恒温库、1个冷藏库。库与库之间有戴顶半封闭的包括装卸货平台、停车场在内的院子。每个库设置独立的小办公室、卫生间、配电房。位于联体库中央位置的NO.4号库内设有仓库经营管理办公区。
仓库实际面积:建筑面积30000平米,库内使用面积19593平米,其中3个平面库仓库库内面积7329平米,5个立体库设计货架共8584个货位(7-8号库只安装部分货架)。
室内最高温度:夏季约40-50°C,冬季约15-20°C。
高度:顶高9米,净高7米,门高3米,货架高6米。
安全设施:全部安装喷淋系统消防装置,每库合计有5个消防栓,有手提灭火器10个以上。
仓库布局:一侧有站台,在同侧站台共有3个入口,1个出口,另侧有1个地平出口,两仓库之间有一半封闭庭院作为装卸区和停车场,5个出入口安装电动闸门和闭路电视摄像头。
交通条件:仓库门口就是交通主干道,与高速公路相连,距迪拜市区30分钟车程,距杰贝阿里港1小时,距拉希德港30分钟,距机场20分钟。
为了保障项目开展顺利,中远物流在系统内从总部以及北京、广州等地抽调具有多年仓储运营和管理经验的高级管理人员和高级物流IT人员共4名,组成项目组,赴迪拜接收、运营、管理中国城仓库。
根据中国城仓库项目的现状,项目组制定了相应的工作目标,即完成项目管理架构和人员配置、成本分析、评估和安装仓库IT系统并培训人员;设计进出库作业流程(SOP)以及与客户端的衔接;协助西亚公司完成收费标准的制定和运营模式的设定;1.5万平米保税库的运营准备以及其他调研任务等。
市场调研
中远物流西亚公司作为当地仓储市场的新进入者,在当地可谓人生地不熟,要经营和管理这样大规模仓库可以说是件不容易的事情。为了熟悉当地物流仓储市场的环境、价格、供求情况、运作方式、交易习惯、客户类型、操作模式、当地劳动力供需情况及其工资水平等等情况,力求避免盲目决策,少走弯路,以最短的时间渡过磨合期,进快进入稳定经营,对当地的客户需求和仓储市场供给情况进行市场调研成为一项相当重要的工作。
项目组有针对性地对中国城市场的主要竞争对手Mushi Bazaar批发市场商户以及中国商会商户的运作模式和仓库需求进行访谈。并在西亚公司的大力帮助下实地考察了不同类型的仓库经营和管理状况,了解迪拜地区主要仓库分布和中国城商户的需求动向,为即将接管的仓库制定合理的规划和商业运营模式提供参考。
仓储市场调查。项目组根据不同仓库地理位置,分别实地访谈了分布在不同地点并且储存不同类型和品种的仓库,有服装库、陶瓷库、建材库、SAADI家电库、ETA冷藏库、AIRLINK物流分拨中心仓库、大型连锁超市HOME CENTRE的配送中心等等,收集了大量的数据资料。实地考察的仓库类型涵盖平面库、立体库、冷藏库,既有私仓也有公仓,规模小至300平米,大至20000平米。仓库调研采集样品比较有代表性,也比较广泛。
经过综合分析,小结如下:
1.所了解的仓库全满仓,仓库租金在上涨,今年第一季度较上季度涨幅约30-50%;较去年同期上涨了80-100%。由于仓租一直在上涨,现在房东签约只限一年期,说明当地仓库租金随行就市,仓库供不应求。
2.价格情况:简易仓价格在Dhs15-180/平米左右,专业仓库租金在Dhs180-250/平米左右,拆柜费在Dhs100-150/20''。Dhs200-300/40''之间;区域内配送费约Dhs50-75/皮卡。
3.冷藏库市场价格在2.5-7.5/吨/天左右,出入库费合计在Dhs450/40''RF左右。当地大的冷库需求商户基本拥有自己的大型多功能仓库,而中国城项目的冷库只提供3°C、18°C的保鲜和恒温保存服务,保鲜库没有按不同温度分隔,对大的批发商或采购商的多品种要求较难满足。
4.绝大多数中国商户习惯于自己租一定面积的封闭型仓库,掌控仓库门匙,自己控制和管理。小型仓库和散租户(每库约300-450平米)的库存管理处于原始、低效状态、货损严重,货物码放杂乱无章。大型仓库才有WMS系统,但仓库基本装满,新增客户较难进入。
客户需求调查。为确实摸清商户对仓库的实际需求,项目组通过问卷调查、客户访谈相结合的形式,重点对以下几个方面的内容进行了调研:
1.统计商户经营货品的类型、品种数量、包装规格等商品信息。
2.了解现阶段客户的销售、库存策略。
3.了解客户目前使用仓库类型、面积。价格以及其使用仓库提供的物流服务情况。
4.了解客户期望未来中远仓库的物流运作模式、价格水平等。
经了解,有仓储需求而且倾向于使用中国城仓库的客户商品大致分为下列几类:机电设备和电子产品、纺织品、玩具类、家居建材类、百货类等。
在中国城经营的商户储存包装的品种超过50000种,即龙城仓库操作的库存货物品种将超过50000个,如此多的品种在操作上难度较大,出入库以及分拣成本会比较高。项目组通过对商户经营货品的划分,针对不同类型的客户进行了重点访谈。
调查分析
针对现阶段中国城商户市场销售情况,中国城商户对库房的需求量接近4600平米+10000CBM左右。假设1年后市场培育成熟,运作正常,商户比现在数量增加1倍(保守估计),按照部分商户预测库存最低量增加1倍估算,现有商户库存体积增加1倍,即业务量增长1倍,则中国城商户的仓库需求将达到50720+20000CBM以上,这只是最保守的估算。即今后中国城运作正常,现有的配套仓库设施将是供不应求。所有访谈客户都表示,无论目前是否租用了仓库,未来都有仓库的需求。尤其针对阿拉伯市场是以现金现货交易为主要贸易方式,在当地储存一定数量的货品(即安全库存量)尤为必要。但目前中国城市场客流少,生意差,配套设施尚不完备,大多数商户不敢贸然从国内发货过来,还处于观望阶段。因此现在很难确切统计中国城客户对仓库总的需求面积。目前,客户使用的仓库多为平面库,采用平地堆放的方式,自行管理。
在价格方面,中国城商户现使用的仓库价格区间为Dhs110-210/sqm/y(或Dhs0.25-0.6/cbm/day),多数商户可接收150-170/sqm/y(或Dhs0.4-0.6/cbm/day)。
迪拜附近部分市场仓库租金为Dhs110-210/sqm/y;市区主要价格集中在Dhs170-210/sqm/y;郊区周边仓储价格集中在Dhs110-150/sqm/y。但这些价格参数在第二季度又发生了变化,市场价格又上涨了。
项目组通过以上的调查分析,针对迪拜中国城仓库目前的问题,经过充分准备、盘点、库位划分、货架及库内物流设备购置到位,顺利地接管了中国城仓库。中远物流西亚公司接管中国城仓库后,不断提高对客户的服务水平,提高出入库效率,降低了货损货差,是的迪拜中国城仓库运营走上了正轨。
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